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【建筑学院】拿好,新规下的赠送面积到底该怎么做?

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贪一时便宜,吃三年无证之苦。 买房的时候,经常看到楼盘有户型带入户花园,或者“N+1”高赠送率空间,赠送面积非常诱人。 但是,赠送面积有时也是坑。 南沙区滨海悦城约90户业主因为做了这件事,从2016年至今三年办不到不动产权证! 南沙区滨海悦城效果图 93宗住宅违规加建 业主3年办不了不动产权证


贪一时便宜,吃三年无证之苦。


买房的时候,经常看到楼盘有户型带入户花园,或者“N+1”高赠送率空间,赠送面积非常诱人。


但是,赠送面积有时也是坑。


南沙区滨海悦城约90户业主因为做了这件事,从2016年至今三年办不到不动产权证!


南沙区滨海悦城效果图


93宗住宅违规加建

业主3年办不了不动产权证


近日,广州城管发布了一条微博。


这到底是怎么回事呢?


原来,该楼盘的93户住户,在房子入户花园的“拓展空间”上加建?#25343;?#31215;,被认为是违建,暂停办理不动产权证


从楼盘户型图可以看到,部分单位的入户花园外面对出,还有一个结构横梁。买楼时,开发商称这部分还可以作为入户花园的拓展空间。



△楼栋户型平面图


于是该楼栋的业主,从上到下,都“拓展”了入户花园外部?#25343;?#31215;。


△来源:广州机关建设


大约2016年,几乎建好的时候,被贴了违法建设通知书。


有小区业主?#20174;常?#24403;时楼盘物管意思是要搞就一起搞,同小区的八、九、十栋类似户型也都做了扩建,他们才“跟的风”。


违法违章建筑是必定要拆除的,涉及违建的约90户里目前有3户整改到位,均已经拿到房产证。


广州规划和自然资源局南沙分局相关负责人表示,根据不动产登记管理相关办法,没有查处整改到位的,不予办理不动产权证,而该小区涉及将入户花园违法加建的住户有90户。


△来源:广州城管微博


该?#24405;?#36817;期在电视节目《作风建设在路上》播出后,南沙街综合行政执法大队近日已对存在违建的单位集中兵力开拆。于是就有了广州城管的微博。


赠送面积有哪些隐忧?


“赠送面积”这张牌,能增加销售的亮点,吸引客户的眼球,所?#38498;?#22810;楼盘?#21450;?#29992;。


但购房者遇到这样的房?#35789;保?#20063;要多留心。很多赠送面积其实存在不少隐忧。


我们来看看一般的露台、飘窗、一楼小院、地下室和阁楼等等赠送面积都会有哪些“猫腻”。



1、露台

有的开发商会将露台规划成室内空间,但由于不计入建筑面积,实际?#19979;?#21488;是不计价的。


2、飘窗

飘窗的窗台高度低于普通窗户。


根据相关规定,飘窗本来就不能收钱,所谓的“赠送”只是个噱头。不能做收纳柜的飘窗,?#32456;?#31354;间又不安全。


3、一楼小院

一楼小院也是听起来比较惬意但普遍潮湿,并不实用。


而且一楼小院属于公共面积,如果你买的是一楼带小院的房子,你的购房单价是高于不带小院的?#35838;?#21333;价的。


本质上这是你掏钱买的,不是开发商送的。


4、地下室、阁楼

地下室可不是开发商“送”的,是你花钱买的。


地下?#20063;?#39640;>2.2m,按全面积计价;层高<2.2m,按地下室内面积的50%计价。


阁楼屋顶是不是送的,看阁楼本身的净高,净高<1.2m,本质上就没有赠送面积。


买了赠送面积单位,就要做好面临以下问题的准备:


1、 拆迁补偿时不计入补偿范围


赠送面积不计入建筑面积、不写入房产证的,在拆迁补偿时不计入补偿范围。


作为二手房出售时,升值空间不大,一旦出现问题还不受法律保护。


2、 影响采光、通风


赠送面积设计不合理将影响采光、通风及安全性。


如上面南沙区滨海悦城的案例,入户花园在建筑的规划上是通风采光用的,封闭起来这两方面都受影响。


3、 舍弃合理设计户型


存在?#38750;?#36192;送面积而舍弃合理设计户型的可能。


这样不仅会造成赠送面积难利用、改造费用高,还会影响楼盘外形甚至内部结构。


4、 影响居住体验


赠送面积越多,小区容积率越大,影响居住体验。


另外,开发商承诺给顶层、底层业主的顶层阳台、地下室、户外花园,其实应该是所有业主共有的,而不是开发商的。


这样的赠送面积侵犯的是所有业主的权利,如果有业主提出异议,同样可以拆除。


开发商不仅可以在原有地块上开发更多产品,还可能因?#24605;?#23569;税费、土地出让金等方面的支出,侵害了国家利益。


5、 违建


赠送面积不能写入房产证,如果赠送部分属于违法行为,将面临拆除或罚款。


“赠送面积”即将成绝唱 

五种赠送面积?#38382;?#34987;禁止


2014年7月1日,新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施。新版规范中包含大飘窗、阳台、入户花园、地下室、夹层、采光井等五?#20013;问?#30340;赠送面积将会被禁止。


1、大飘窗不再赠送 要算一半?#25343;?#31215;


新规:窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。



2、阳台、入户花园不再是免费的午餐


新规:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;阳台进深小于1.8米(原为2.4米)依然计算1/2面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平?#38431;?#38754;积计算1/2面积。旧规中,按建筑物的阳台及其水平面?#38431;?#38754;积计算1/2面积。



3、地下?#20063;?#20877;免费送


新规:地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结?#20849;?#39640;在2.20米及以上的,应计算全面积;结?#20849;?#39640;在2.20米以下的,应计算1/2面积。



4、夹层面积更明确


新规:建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以?#19979;?#23618;,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算,且结?#20849;?#39640;在2.20米及以上的,应计算全面积,结?#20849;?#39640;在2.20米以下的,应计算1/2面积。



5、采光井、管道井不再有全赠送


新规:建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风?#29260;?#31446;井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2.10m及以上的,应计算全面积;结构净高在2.10m以下的,应计算1/2面积。

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  • zq-cyt
    zq-cyt 2019年06月13日 23:34:35 3楼
    拿了不动产权证,再装修加建。
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  • liupoquan
    liupoquan 2019年06月14日 00:31:15 4楼
    楼主辛苦。谢谢分享!
    回复 0 举报
  • zhangchi2007
    zhangchi2007 2019年06月14日 08:13:10 5楼
    学到不少东西,非常?#34892;?#20998;享。
    回复 0 举报
  • mecidar
    mecidar 2019年06月14日 08:32:31 6楼
    我们的建筑师和开发商特别?#19981;?#20599;面积,坑购房者。
    回复 0 举报
  • xgcg
    xgcg 2019年06月14日 08:46:34 7楼
    谢谢分享.........................
    回复 0 举报
  • 加倍努力
    加倍努力 2019年06月14日 09:28:06 8楼
    ?#34892;?#27004;主!很好的学习资料。
    回复 0 举报
  • 篮球星空
    篮球星空 2019年06月14日 10:11:00 9楼
    谢谢分享!!!
    回复 0 举报
  • 小顽桐
    小顽桐 2019年06月14日 11:33:45 10楼
    谢谢分享!!!
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  • liaodong3
    liaodong3 2019年06月14日 14:41:20 11楼
    学到不少东西,非常?#34892;?#20998;享。
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评论 请使用?#25343;?#35821;?#36234;?#34892;专?#21040;?#27969;,恶意灌水将受到?#22836;?

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